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Direito de preferência do locatário

No mercado imobiliário, todos sabem da existência de um direito de preferência do locatário na aquisição do imóvel locado, em igualdade de condições com estranhos interessados. Isto já faz parte do senso comum. Poucos, porém, têm a exata compreensão de seus contornos.

O direito de preferência pode ter e gerar efeitos de natureza obrigacional ou real, conforme sejam atendidos certos requisitos legais.

O grande diferencial é a averbação prévia, com 30 dias de antecedência, do contrato de locação no Cartório de Registro de Imóveis competente.

Sem a averbação, preserva-se o direito do adquirente de boa-fé, mantendo-se a compra e venda realizada, restando ao locatário apenas o direito de ser indenizado por eventuais perdas e danos. Em termos técnicos, há uma repercussão meramente obrigacional.

Mas que fique claro, o direito de preferência existe, nos termos do artigo 27, da Lei 8.245/1991, mas limitado, sem a possibilidade de afetar os direitos do adquirente.

Com a averbação, o contrato de locação reveste-se de publicidade e presunção de conhecimento erga omnes (contra todos), e, por isto, o locatário pode até mesmo adjudicar o bem, frustrando a compra e venda feita, em detrimento das expectativas do adquirente. Tecnicamente, há repercussão de natureza real (artigo 33 da Lei 8.245/1991).

Saliente-se que este tema encontra-se pacificado nos Tribunais Superiores (v.g. Resp 1554437/SP da 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça), estando bem delimitado o direito de preferência do locatário não só na Lei 8.245/1991, mas também na jurisprudência.

É de extrema relevância que locatário e locador compreendam as diferenças e consequências existentes, salientado o direito de preferência, sendo dever dos corretores imobiliários e ou advogados, informá-los adequadamente a respeito.

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